Interdire le locatif touristique : une aberration économique, sociale et territoriale en Catalogne
Alors que l’Espagne s’apprête à devenir la première destination touristique mondiale, certaines municipalités catalanes — Barcelone en tête — annoncent la suppression totale du locatif touristique. Une décision spectaculaire, politiquement rentable, mais ni évaluée, ni structurée, ni alignée avec les réalités économiques, sociales et territoriales.
Sur la Costa Brava, où le tourisme représente des milliards d’euros, où l’hôtellerie ne peut absorber seule le flux, et où les logements touristiques sont souvent la ressource de familles modestes, cette stratégie équivaut à se tirer une balle dans le pied.
La Costa Brava est en crise — comme Barcelone — mais pour des raisons différentes. Delta Muga à Empuriabrava par exemple ne suffit plus à absorber la demande de logements permanents. Les résidents augmentent, les travailleurs saisonniers saturent le marché, les programmes de construction sont insuffisants, le parc social est trop faible, les prix continuent de monter.
La crise est réelle, mais elle n’est pas causée par le locatif touristique. Elle est causée par l’absence de construction neuve, par le non‑respect des obligations légales, et par la dérive des outils de régulation.
Par le passé, certains appartements destinés aux résidents permanents ont été retirés du marché et transformés en logements touristiques. Ce n’est plus le cas aujourd’hui : la dérive actuelle est différente.
Aujourd’hui, les appartements touristiques sont vendus comme produits touristiques, après avoir été — il y a quelques années — retirés du marché résidentiel. Ils ne reviennent plus dans le parc permanent, ce qui réduit mécaniquement l’offre de logements pour les résidents.
Le HUTG est devenu un argument commercial, un levier de valorisation, et un facteur aggravant de la tension immobilière.
Le NRA, censé renforcer le contrôle, suit désormais la même trajectoire. Le renouvellement annuel obligatoire est devenu un marqueur commercial. Les ventes “avec NRA” apparaissent dans les annonces immobilières. Le parc touristique se fige, et le marché résidentiel se réduit encore.
Le NRA phase 2 n’est plus un outil de régulation : c’est un nouveau marqueur spéculatif.
Contrairement à Santa Margarida, certaines villes comme Empuriabrava n’ont pas de capacité hôtelière suffisante. À Empuriabrava, l’urbanisme repose sur les marinas, les villas, les appartements. Le tourisme ne peut pas être absorbé par l’hôtellerie.
Supprimer le locatif touristique ici reviendrait à effondrer l’économie locale, fragiliser les commerces, réduire les emplois saisonniers et affaiblir les revenus municipaux.
En Catalogne, la loi impose un pourcentage des permis de construire réservé au logement social. Les municipalités doivent disposer d’un parc minimal pour les résidents travaillant sur place. Les logements sociaux sont encadrés : impossibilité de revendre avant dix ans, plus‑value limitée, prix plafonnés.
Cette obligation est réelle. Mais elle n’est pas appliquée.
Aucun parc social suffisant n’est créé. Aucune baisse des prix. Aucune solution pour les résidents.
Supprimer le locatif touristique ne compense pas l’absence de construction.
Une grande partie des logements touristiques appartiennent à des familles disposant d’un ou deux appartements — bien en dessous du seuil légal et fiscal des cinq unités. Pour ces familles, ces logements ne sont pas un empire spéculatif : ils représentent un complément de revenus indispensable, parfois la seule manière de subvenir à leurs besoins ou de compléter une ou deux retraites.
Si spéculation il y a, elle se situe tout en haut de l’échelle, pas dans des projets familiaux modestes. Supprimer ces revenus par une décision non évaluée serait socialement inhumain.
A titre particulier, nous nous sommes auto‑imposé une règle qui n’a jamais été votée d’une part, et cela malgré le peu de sécurité en termes de garanties accordées aux propriétaires dans ce cadre : un logement touristique pour un logement à l’année.
C’est le modèle de Biarritz entre autre. Le seul qui crée réellement du logement — et encore, beaucoup d’appartements ont basculé en résidence secondaire sans être ouverts à quelque mode de location que ce soit. Mais cela s’inscrit dans une politique de logement réelle. Une preuve de responsabilité.
Supprimer les logements touristiques — à Barcelone comme ici — alors que ce secteur représente des milliards d’euros et que l’Espagne est en passe de devenir la première destination touristique mondiale, revient à affaiblir le principal moteur de croissance du pays tout en fragilisant un modèle territorial et local qui ne peut pas fonctionner sans locatif touristique.
Au lieu de construire des cadres, d’ouvrir des programmes, de développer des conditions réelles et de mettre en place des passerelles incitatives — déductions fiscales, abattements, dispositifs de transition — entre l’administration et les propriétaires, certaines municipalités optent pour la suppression pure et simple du locatif touristique.
Cette stratégie ne crée aucun logement, ne résout aucune crise, prive le territoire d’un pilier économique essentiel, fragilise les familles modestes, accélère une spéculation où la valeur individuelle des biens explose, et détruit l’équilibre territorial.
En Conclusion :
Interdire le locatif touristique ne crée pas de logements. La crise du logement ne se résout pas en supprimant un secteur entier, mais en construisant, en planifiant, en adaptant la loi et en appliquant la loi, mais surtout en protégeant les familles.
Le reste n’est que communication politique, sans véritable avenir et sans prise en compte réelle des difficultés du secteur locatif ni des besoins des populations concernées.
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