Acheter un bien immobilier en Espagne ce que je dois savoir ?
Je suis français et je veux acheter un bien immobilier en Espagne ce que je dois savoir ?
Achat d’un bien en Espagne — démarches essentielles
La première démarche consiste à obtenir un NIE (Numéro d’Identification d’Étranger) et ouvrir un compte bancaire espagnol avant toute réservation ou promesse de vente. Le NIE est nécessaire pour n’importe quelle opération économique en Espagne compris l’authentification pour la livraison d’un colis.
Il sera necessaire de signer un contrat de réservation (contrato de arras)( sous seing privé en France) puis l’escritura publique chez le notaire pour l’acte définitif ; prévoir impôts locaux, taxe de transmission (ITP) ou TVA selon le type de bien, frais de notaire et d’enregistrement.
Contrôles recommandés : situation cadastrale et urbanistique, charges de copropriété, dettes auprès des fournisseurs (eau/énergie), absence d’hypothèques. Faire ces vérifications avant la signature définitive.
Attention : La fonction d’un notaire en Espagne n’est pas du tout celle d’un Notaire en France.
En Espagne un Notaire se limite à l’enregistrement de l’acte et son authentification cadastrale.
La partie vérification des dettes fournisseurs, absence d’hypothèque, inscription de garanties relève du Gestor ou de l’Avocat.
A savoir également : les dettes en Espagne ne sont pas inscrites sur la personne mais sur son bien immobilier…
Avocat ou gestor — lequel choisir et quand
Avocat (abogado) : conseillé pour sécuriser l’achat, vérifier la légalité urbanistique, préparer l’acte, gérer successions transfrontalières ou litiges. Le notaire espagnol authentifie l’acte mais ne conseille pas l’acheteur, d’où l’intérêt d’un conseil juridique indépendant.
Gestor : utile pour démarches administratives courantes (immatriculation, fiscalité, aides), utile en complément si vous préférez déléguer les formalités quotidiennes. Pour des opérations complexes (achat, succession, divorce, problème urbanistique) privilégiez un avocat.
Sécurité sociale et santé — si vous achetez et restez temporairement ou vous installez
Si vous êtes en activité (salarié ou indépendant)
En tant que travailleur en Espagne, vous cotisez au système espagnol (Seguridad Social) et avez droit aux soins via le système national de santé (SNS) après affiliation ; l’employeur inscrit en général au régime et délivre les preuves nécessaires pour l’accès aux soins.
Si vous restez salarié en France détaché en Espagne (situation rare), les règles de coordination UE s’appliquent avec formulaire A1 ; cas spécifique à vérifier avec votre employeur/caisses.
Si vous êtes retraité
Deux options fréquentes : continuer à être couvert par la Caisse des Français de l’Étranger (CFE) ou utiliser le formulaire S1 pour transférer vos droits santés françaises vers l’Espagne et accéder au SNS en tant que retraité affilié localement. Il faut demander le formulaire S1 auprès de votre caisse en France avant le départ.
Conserver des droits complémentaires (mutuelle privée) est souvent recommandé pour couvrir délais, dépassements ou soins privés.
Résidence permanente en Espagne — conditions et procédure
Pour un citoyen de l’UE (France) : entrée libre, mais pour obtenir la résidence permanente il faut résider légalement et de façon continue en Espagne pendant 5 ans, disposer de ressources et d’une couverture santé (publique ou privée) et ne pas avoir de condamnation pénale grave.
Démarches pratiques : s’inscrire au padrón municipal (mairie), obtenir le certificat de résidence d’expatrié (empadronamiento), demander la tarjeta de residencia permanente après 5 ans de résidence légale continue.
Enfants et scolarité
Options principales : écoles publiques espagnoles, écoles privées/concertadas, et réseau d’établissements français homologués (environ 23 établissements en Espagne) qui suivent les programmes français et facilitent le maintien du parcours scolaire français.
Intégration en école espagnole : équivalences entre cycles (educación infantil, primaria, secundaria); les enfants apprennent l’espagnol rapidement via immersion, mais prévoir soutien en français si vous souhaitez maintenir la langue maternelle.
Pour un parcours bilingue ou maintien du bac/école française, les établissements du réseau français sont la solution la plus simple administrativement et pédagogiquement.
Choix médicaux en Espagne
Système public (SNS) : couverture universelle gérée par la Sécurité sociale espagnole pour les personnes cotisantes ou les retraités munis du formulaire S1 ; accès par médecin de famille et centres de santé locaux.
Privé : assurance santé privée répandue et souvent utilisée pour réduire les délais ou accéder à des spécialistes/soins privés. Les retraités et nouveaux résidents peuvent cumuler S1 + mutuelle privée si souhaité.
Pour démarches et preuves : la Seguridad Social espagnole propose un site/informations en plusieurs langues pour s’inscrire et réaliser les formalités en ligne.
Importation de votre voiture depuis la France
Si vous transférez votre résidence en Espagne, la voiture doit en principe être immatriculée en Espagne dans le mois suivant l’importation. Formalités : certificat d’immatriculation FR, document d’identification, contrôle technique valable, certificat de conformité européen, paiement éventuel de taxes et passage à l’ITV (contrôle technique espagnol).
Étapes clés : obtenir le certificado de conformidad (constructeur), passer l’ITV, s’acquitter des taxes locales (si applicables), obtenir la vignette ITV et immatriculer auprès de la DGT (Dirección General de Tráfico) de votre lieu de résidence.
Différences clés — voiture particulière (privé) vs véhicule professionnel
Propriété et usage
Privé : formalités plus simples si véhicule personnel et déjà immatriculé en UE ; délai d’un mois pour immatriculer en Espagne après transfert de résidence.
Professionnel : si immatriculé au nom d’une entreprise française, il faudra fournir documents d’entreprise (registre, CIF/NIF), déclarations douanières si activité commerciale, et parfois procédures supplémentaires si le véhicule est mis à disposition de salariés ou relève d’un parc auto professionnel.
TVA et fiscalité
Privé (voiture d’occasion intra-UE) : généralement pas de TVA à régler en Espagne si le véhicule a déjà été immatriculé et utilisé dans l’UE, mais l’impôt de matriculation peut s’appliquer selon émissions/valeur.
Professionnel : si véhicule acquis neuf par une entreprise, la TVA et son régime (déductibilité, reverse charge) influent fortement et il faut coordonner déclarations TVA entre pays. Les entreprises doivent vérifier obligations fiscales et comptables avant transfert.
Délais et justificatifs
Professionnel : contrôle administratif plus strict (preuve du statut fiscal de l’entreprise, immatriculations antérieures, éventuelles procédures d’importation commerciale).
Documents indispensables (récapitulatif)
Carte grise française originale ; contrat/facture d’achat.
Certificat de conformité européen (Certificado de Conformidad).
Contrôle technique valide (ou attestation équivalente) puis ITV espagnol.
Pièce d’identité (NIE si résident) et justificatif de domicile (empadronamiento).
Justificatifs de paiement des taxes (Agence Tributaria) et preuve d’assurance.
Pour entreprises : extrait du registre du commerce, NIF/CIF, mandat si tiers agit pour la société.
Conseils pratiques et risques à anticiper
Demandez le certificat de conformité au constructeur bien à l’avance (délai possible d’un mois).
Vérifiez le régime fiscal avant le transfert (TVA vs impôt de matriculation) : erreurs peuvent entraîner pénalités et immobilisation du véhicule.
Utiliser un gestor ou un avocat / conseil spécialisé en mobilité internationale peut économiser du temps et éviter des erreurs coûteuses, surtout pour véhicules professionnels ou importations commerciales.